EB-5 区域中心项目自评框架（v0.1）

为什么问这一项：经济报告预测的合格就业数 ÷（投资人数 × 10）。低于 1.2 意味着几乎没有容错空间。

怎么填：找经济学家报告里的就业总表，把预测总数、投资人数与算出来的倍数一起写下。

为什么问这一项：项目已发生的合格支出对应多少就业，占预测总数的比例。这是「已经发生的」与「还要发生的」之间的分界。

怎么填：只看第三方文件：建设监理报告、支出台账、基金管理人报告。商业计划书里写的「进度」不算。

为什么问这一项：已批准 / 待审多久 / 有无 RFE / 未提交。I-956F 批准只说明项目在 USCIS 的备案状态，不说明后续投资人都会获批，更不说明钱会回来。

怎么填：找 USCIS 通知原件，记下通知日期与收据号前缀；只有摘要或口头说明的，记为「有陈述、无证据」。

为什么问这一项：就业主要来自建设支出还是运营收入？建设期是否满 24 个月？运营就业依赖未来的营收假设，不确定性更高。

怎么填：找经济学家报告的模型说明章节，写下建设就业与运营就业各占多少、建设期多长。

为什么问这一项：法定 rural，还是高失业普查区？失业率数据是哪一年的？高出门槛多少？

怎么填：找 TEA 分析报告，写下依据类型、数据年份与超出门槛的幅度。

为什么问这一项：成立几年？有无 NOID、NOIT、制裁、终止记录？这些是可以公开查到的事实。

怎么填：查 USCIS 官网的区域中心名单与终止名单，写下查询日期。

为什么问这一项：高级有担保 / 第二顺位 / 夹层 / 优先股 / 普通股权——出问题时的清偿顺序由这一项决定。

怎么填：要贷款协议、债权人间协议原件。PPM 里的一段摘要不够。

为什么问这一项：EB-5 金额 ÷ 项目总成本。超过一半，意味着这个项目没有 EB-5 就不存在。

怎么填：找资金来源与用途表，写下 EB-5 金额、项目总成本与比例。

为什么问这一项：银行或机构基金是否已经放款（不是「已签 term sheet」、不是「洽谈中」）。这是最有力的外部信号：有人不为绿卡也肯下注。

怎么填：查 county recorder 的抵押登记，或看执行后的信贷协议。只有意向文件的，记为「有陈述、无证据」。

为什么问这一项：实际已投入多少现金（土地作价不算），占总成本比例。这决定开发商自己亏多少。

怎么填：要审计报告、closing statement、银行证明。商业计划书里的「已投入」不算。

为什么问这一项：开发商可以展期几次、每次多久、需要什么条件、谁批准。「sponsor 单方决定、无次数上限」是最弱的形态。

怎么填：找贷款协议的展期条款，逐项抄下次数、期限、前置条件与批准方。

为什么问这一项：NCE 和 JCE 是否同一方控制？有没有独立基金管理人？有没有审计？

怎么填：看 PPM 关联交易章节与 LPA／OA。公司制 NCE 写股权关系，有限合伙制写有限合伙权益与 GP／LP 的分工。

为什么问这一项：NCE 贷给 JCE 的利率是多少？减去你拿到的票息，中间的差额归谁？JCE 付 8% 而你拿 0.5%，和 JCE 付 1% 而你拿 0.5%，是两种完全不同的项目。

怎么填：找贷款协议的利率条款与 PPM 费用章节，写下两个利率与差额的归属方。

为什么问这一项：未开工 / 30% 以下 / 30–70% / 70% 以上 / 已完工——你进入的时点决定后面还有多少事要发生。

怎么填：看建设监理报告、带日期的现场照片、支出台账，写下报告日期。

为什么问这一项：全部许可是否到位？产权是否清洁？缺一张关键许可就可能整体停摆。

怎么填：要许可文件本身与 title report；只有「许可齐全」的说法，记为「有陈述、无证据」。

为什么问这一项：GMP（最高保证价）合同 + 履约保函 / GMP 无保函 / cost-plus / 尚无合同——决定超支由谁承担。

怎么填：看施工合同本身，或 PPM 中对合同形态的描述，并注明是哪一种来源。

为什么问这一项：完成过几个同资产类别的项目？PPM 里列的履历，在查证之前只是「有陈述」。

怎么填：用 county recorder 的产权记录、公开新闻逐个核对，写下你实际查到的项目数与查询方式。

为什么问这一项：近十年有无贷款违约、止赎、证券类诉讼、SEC 或州监管执法。

怎么填：查 PACER、州法院系统、SEC 网站，写下查询日期与检索到的案号；查过没有发现，也要记下「已查、未发现」。

为什么问这一项：有没有一个不能被单方推迟的到期日。

为什么问这一项：谁保证项目建完，担保人有没有实际偿付能力。

为什么问这一项：利息从哪里付，是否预留在账。

为什么问这一项：和高级贷款人的权利边界是否写清。

为什么问这一项：违约发生后你这一侧能做什么，谁来行使。

为什么问这一项：在什么条件下、以多少表决权可以换掉管理人。

为什么问这一项：报告是合同义务还是自愿行为。

为什么问这一项：同年份、同资产类别、同位置的市场利率（建设期夹层通常在 10–15%）减去你的票息。差额越大，发行方越清楚你不在乎收益。

怎么填：写下你查到的市场利率区间、数据来源与你的票息。

为什么问这一项：行政费 + 中介佣金 ÷ 投资额。超过 10%，问一下钱去了哪里。

怎么填：找 PPM 费用章节与你签的居间／服务协议，把两项金额与比例写下。

为什么问这一项：贷款协议、债权人间协议、经济学家报告、I-956F 批准件——拿到的是原件还是摘要？

怎么填：逐份列出你手里的版本类型（原件／摘要／未提供）。

为什么问这一项：LPA 里是否写明：审计年报（几天内）、季度建设与贷款状态、就业进度、K-1 送达期限？写在合同里的是权利，说在路演上的是承诺。

怎么填：把条款页码与规定天数抄下来。

为什么问这一项：展期、再融资、高级贷款违约、区域中心收到 NOIT、诉讼——NCE 有没有义务在规定天数内通知你？

怎么填：找 LPA／OA 的通知条款，写下触发事件清单与天数。

为什么问这一项：基金管理人、建设监理、审计——报告是否会发给投资人，还是只「存在」？

怎么填：写下合同是否规定送达对象与频率。